Das Gesetzespaket „Mais Habitação“, das im Oktober 2023 unter der damaligen sozialistischen Regierung in Kraft trat, führte zu erheblichen Einschränkungen für Alojamento Local-Betriebe und löste breite Verunsicherung aus. Mit dem Regierungswechsel zur Mitte-Rechts-Koalition AD erfolgte Ende 2024 eine grundlegende Neuausrichtung – mit spürbar positiven Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter. Im dritten Teil der Reihe führt Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau das bewährte Frage-Antwort-Format weiter und beleuchtet aktuelle Entwicklungen.
Autor: Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau (
Quelle: Anwalt-Portugal.de
Datum: 14.07.2025
8. Dürfen Alojamento Local-Betriebe Frühstück anbieten?
Ja, alle Alojamento Local-Betriebe können Frühstück anbieten. Betriebe der Kategorien „Gästehaus“ und „Zimmer“ dürfen sich zudem als Bed & Breakfast bezeichnen, sind dann jedoch verpflichtet, Frühstück durchgehend anzubieten. Diese beiden Kategorien dürfen auch die Bezeichnung Guest House führen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Kategorien „Wohnhaus“ und „Apartment“ weder als Bed & Breakfast noch als Guest House bezeichnet werden dürfen.
9. Darf eine unbegrenzte Anzahl von Betten vermietet werden?
Nein. Es gibt Grenzen. Bei den Kategorien „Wohnhaus“, „Apartment“ und „Gästehaus“ (solange es sich bei dem Gästehaus um kein hostel handelt) beträgt die maximal erlaubte Kapazität 9 Zimmer und 27 Mieter.
Die maximal erlaubte Kapazität wird bei allen Hauptkategorien wie folgt bestimmt: Anzahl der Zimmer multipliziert mal 2. Bei den Kategorien „Apartment“ und „Wohnhaus“ dürfen zusätzlich noch 2 Mieter im Wohnzimmer aufgenommen werden. Wenn geeignete Bedingungen bestehen, können ausklappbare oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, solange deren Gesamtanzahl 50 % der festen Bettenzahl nicht überschreitet.
Es ist dem gleichen Eigentümer oder AL-Betreiber (sollte der Betreiber nicht der Eigentümer sein) untersagt, mehr als neun Alojamento Local-Betriebe in der Kategorie „Apartment“ pro Gebäude zu betreiben, wenn diese Anzahl mehr als 75 % der im Gebäude vorhandenen Einheiten ausmacht. Dem Eigentümer werden sein Ehepartner sowie Vorfahren und Abkömmlinge gleichgestellt. Dies gilt auch bei juristischen Personen, die gleiche Gesellschafter haben.
10. Muss jeder Alojamento Local-Betrieb besonders gekennzeichnet werden?
Ja. Diese Kennzeichnungspflicht besteht in zweifacher Hinsicht: Es besteht die Pflicht zur Anbringung eines Schildes mit der Abkürzung „AL“ am Mietobjekt.
Unter „Wohnhaus“ fallen Einfamilienhäuser. Die Kategorie „Zimmer“ setzt voraus, dass der Vermieter Zimmer seiner Hauptwohnung (steuerlicher Erstwohnsitz) vermietet, wobei in dieser Kategorie maximal drei Zimmer vermietet werden dürfen. Ein „Apartment“ liegt vor, wenn mehrere Wohneinheiten existieren, die eigenständig benutzt werden können. Ein „Gästehaus“ ist gegeben, wenn mehrere Schlafzimmer vermietet werden, die sich jeweils in eigenständig nutzbaren Einheiten befinden.
Bei den genannten Kategorien „Gästehaus“ und „Apartments“ kommt es nicht darauf an, ob Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne begründet wurde. Gästehäuser verwenden die Bezeichnung hostel, wenn überwiegend Schlafsäle (Dormitorien) angeboten werden.
Von dieser „Beschilderungspflicht“ ausgenommen ist nur die Kategorie „Wohnhaus“.
Bei hostels ist das Schild am Haupteingang und bei den anderen Kategorien am Eingangsbereich zu fixieren. Die Eigenschaften des Schildes, wie Material und Größe, sind gesetzlich vorgegeben. Außerdem muss bei jeglicher Werbung, insbesondere auf Webseiten, der jeweilige Name bzw. das Logo des Betriebes sowie die von der Gemeinde vergebene Registrierungsnummer angeben werden.
Ferner ist relevant, dass sich Alojamento Local-Betriebe nicht als Ferienanlage bezeichnen dürfen.
Unter Ferienanlagen fallen klassische Hotelbetriebe, Touristische Dörfer, Touristische Apartments, Touristische Ressorts, Wohntourismus Betriebe, Ferienanlagen im ländlichen Raum und Camping- und Wohnwagenplätze. Diese Anlagen unterliegen gesonderten und strengeren Genehmigungsauflagen als es bei bloßen Alojamento Local-Betrieben der Fall ist.
Fortsetzung folgt.
Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt und nach besten Wissen und Gewissen recherchiert und aufbereitet. Trotz aller Bemühungen um möglichst korrekte Darstellung und Prüfung von Sachverhalten sind Irrtümer oder Interpretationsfehler möglich.
Autor:
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